RiskAIX Sample Report — Calea Moșilor 65A, București

RISKAIX · AI PROPERTY RISK INTELLIGENCE

Calea Moșilor 65A, Sector 2, București

44.4342° N · 26.1048° E · Aprilie 2026

AI Smart Report

Bronze+ · 8 pages

COMPOSITE SCORE

62

/100

INVESTMENT GRADE

C

Moderate Risk

SOLAR GRADE

68

GOOD

RS II

Risc seismic ridicat — Pre-1950 · Sector 2

Clădire interbelică (1937) · structură zidărie portantă · neconsolidată

PROFIL PROPRIETATE

Adresă	Calea Moșilor 65A, S2
An construcție	~1937 (interbelic)
Regim înălțime	P+4 (5 etaje)
Suprafață parcelă	890 m²
Destinație	Rezidențial mixt
Zonă urbanism	UTR M2b

SCORURI DE RISC

Risc seismic

72/100

Risc juridic

45/100

Calitate locație

85/100

Risc inundații

30/100

Potențial solar

68/100

⚡

EVALUARE SEISMICĂ — AMCCRS 2025

Surse: AMCCRS 2025 · USGS FDSN · EMSC SeismicPortal · INFP Romania

Calea Moșilor 65A
Sector 2, București

RS II

Risc seismic ridicat

Clădire interbelică (~1937) · structură de zidărie portantă fără consolidare seismică

Necesită expertiză tehnică obligatorie conform Legii 10/1995 · Zona Tc=1.6s

DATE TEHNICE

Clasificare AMCCRS	RS II — Risc ridicat
Perioadă proprie	Tc ≈ 1.6–1.8s
Structură	Zidărie portantă
Consolidare seismică	NU — neconsolidată
Ultimul cutremur semnif.	4 Mart 1977 (M7.4)
Avarii raportate 1977	Moderate (Zona B)

VRANCEA ZONE SCORE · INFP

⚡ MODERATE — Vrancea secondary zone
Distanță de la epicentrul Vrancea: 142 km. Cutremurele Vrancea (adâncime 60–220 km) sunt resimțite într-un raza de 500 km: RO/BG/MD/UA.

Risk level	2/5 — MODERATE
Distanță focus zone	142 km
Cutremure Vrancea (12 luni)	3 evenimente
Magnitudine max	M 4.2

ISTORIC SEISMIC USGS — ULTIMII 50 DE ANI (ZONA BUCUREȘTI)

An	Magnitudine	Epicentru	Adâncime	Impact
1977	M 7.4	Vrancea	94 km	Avarii majore
1986	M 7.1	Vrancea	131 km	Avarii moderate
1990	M 6.9	Vrancea	89 km	Fisuri structurale
2004	M 6.0	Vrancea	105 km	Minor
2021	M 5.7	Vrancea	97 km	Resimțit, fără avarii

CERINȚE LEGALE RS II: Expertiză tehnică obligatorie (Legea 10/1995). Cost estimat consolidare: EUR 18.000–32.000. Finanțare bancară IMPOSIBILĂ — băncile refuză RS I și RS II. Proprietarii pot fi notificați prin dispoziție primărie.

⚖

ANCPI CADASTRAL — CARTE FUNCIARĂ (E-TERRA)

Surse: ANCPI E-Terra · Registrul Instanțelor · ANAF Public · OCPI Sector 2

Calea Moșilor 65A
Sector 2, București

DATE CADASTRALE

Parcelă înregistrată	DA — Found in E-Terra
INSPIRE ID	RO.40.260842.67234
Suprafață parcelă	890 m²
Nr. CF	CF 234118/S2 · Activ
Titulari de drept	Persoane fizice (2 coproprietari)
Stare E-Terra	Activ · Cote indivize · 2023

ICRAL DETECTION — RiskAIX UNIQUE

⚠ ICRAL Zone Detected
Imobil în zonă de naționalizare 1948–1950 (ICRAL Sector 2). Probabilitate retrocedare: 41%. Specific pentru imobile pre-1950 cu multipli coproprietari.

ICRAL Zone	Detected — Sector 2
Retrocedat probability	41%
Bank Mortgage Score	23/100 — HIGH RISK
Monument Istoric	Cat. B propusă

MATRICEA RISCURILOR JURIDICE

Factor	Status	Risc
Ipoteci / Sarcini	Nicio sarcină detectată în registrele publice	SCĂZUT
Datorii ANAF	Nicio datorie fiscală publică înregistrată	SCĂZUT
Revendicare Retrocedare	Probabilitate 41% — zonă ICRAL Sector 2	MODERAT
Litigii în instanță	Negăsite în registrul instanțelor	SCĂZUT
Concesiune / Servitute	Nedetectată la această adresă	SCĂZUT
Monument Istoric	Categoria B propusă — aviz cultură obligatoriu	MODERAT

REZUMAT JURIDIC AI — Claude Sonnet: RISC JURIDIC MODERAT. Probabilitate retrocedare 41% bazată pe: (1) zonă istorică de naționalizare 1948–1950, (2) imobil cu coproprietari multipli. Nu se detectează sarcini active sau litigii. Recomandare: asigurare titlu min. EUR 250/an, verificare CF de notar cu max. 30 zile înainte de semnare, clauză escrow 4 luni post-tranzacție.

📍

HARTĂ LOCAȚIE + FACILITĂȚI 500M

Surse: OpenStreetMap CC-BY-SA · inundatii.ro WMS · AQI EU · INHGA 2024

44.4342° N, 26.1048° E
Sector 2, București

📍 Calea Moșilor nr. 65A, Sector 2, București · OpenStreetMap CC-BY-SA

FACILITĂȚI ÎN RAZA DE 500M

🚇 Metro Obor M2	280m ★★★★★
🚇 Metro Iancului M2	480m ★★★★
🏪 Piața Obor (redevelop)	320m ★★★★★
🏥 Spital Colentina	1.2km ★★★★
🛒 Carrefour Obor	350m ★★★★★
✈ Henri Coandă	18km ★★★

SCORURI DE LOCAȚIE

Walkability Score	88/100 — Excelent
Transit Score	84/100 (2 linii metro)
Nivel zgomot	63 dB — Moderat
AQI EU (PM2.5)	38 — Bun · 14.2 µg/m³
Risc inundații	Zona B — Scăzut · INHGA
Tip sol	Aluvionar — amplif. 2.2x

INUNDATII.RO WMS — OFICIAL: Proprietatea se află în afara zonelor de risc ridicat (10yr/100yr). Zona B — risc scăzut conform hărților oficiale Ministerul Mediului + INHGA 2024. Sursa: inundatii.ro WMS.

💰

EVOLUȚIE PREȚ + CALCULATOR ROI

Surse: INS Romania · BNR · EUROSTAT 2026 · Imobiliare.ro · ANCPI transaction stats

Calea Moșilor 65A
Sector 2, București

EVOLUȚIE PREȚ EUR/M² (2020–2026) — CALEA MOȘILOR / SECTOR 2

INDICATORI PIAȚĂ

Preț mediu/m² (S2)	EUR 1.380–1.600
Discount RS II vs piață	-28% până la -35%
Estimat proprietate (RS II)	EUR 950–1.150/m²
Creștere anuală 2024	+10.4% (Sector 2)
Randament brut	5.8–7.5%
Potențial Airbnb	EUR 45–70/noapte

CALCULATOR ROI (NUMERAR)

Preț achiziție estimat	EUR 82.000
Renovare + consolidare	EUR 22.000
Total investit	EUR 104.000
Chirie lunară estimată	EUR 580
Randament brut	6.7%

COMPARABLE PROPERTIES — IMOBILIARE.RO · APRILIE 2026

Adresă	Preț/m²	RS	Discount	Yield
C. Moșilor 48, S2	EUR 1.080/m²	RS II	-32%	7.2%
C. Moșilor 92, S2	EUR 1.150/m²	RS II	-28%	6.8%
Str. Plantelor 12, S2	EUR 1.720/m²	RS III	0%	5.1%
Iancului 8, S2	EUR 1.890/m²	—	+9%	4.5%

★

TEZĂ DE INVESTIȚIE AI — CLAUDE SONNET

RiskAIX AI Analysis Engine · Powered by Anthropic Claude · Full Smart Report

Calea Moșilor 65A
Sector 2, București

★ VERDICT: RISC MODERAT — OPORTUNITATE CU POTENȚIAL. Această proprietate RS II pe Calea Moșilor oferă o reducere de 28-35% față de piața liberă. ARGUMENTE PRO: Locație centrală cu acces excelent la metrou (Obor M2 la 280m), zonă în plină reabilitare — Piața Obor redevelopment în curs, walkability 88/100. Randament brut estimat 6.5-7.5% la cumpărare numerar. Potențial Airbnb ridicat — turiști și expați. Schengen 2025 + Euro 2030 susțin aprecierea cu 8-12% anual. ARGUMENTE CONTRA: Imposibil de finanțat prin bancă — limitează pool-ul de cumpărători la numerar. Risc consolidare seismică EUR 18-32K poate fi impus de municipalitate. Statut de monument poate restricționa renovarea. Retrocedare 41% probabilitate necesită clauze contractuale specifice. RECOMANDARE: Viabilă pentru investitor cash cu orizont minim 5-7 ani. Preț țintă max EUR 950-1.050/m².

MATRICE DECIZII INVESTIȚIE — AI-POWERED

Scenariu	Decizie	Condiții
Cumpărare uz personal (numerar)	✓ DA	Preț < EUR 1.050/m²
Cumpărare investiție închiriere	✓ Viabil	6.5-7.5% yield brut, numerar
Airbnb / Short-term rental	✓ Potențial ridicat	Locație centrală Obor
Cumpărare cu ipotecă bancară	✗ IMPOSIBIL	RS II — băncile refuză
Flip după renovare	⚠ Moderat	Factor EUR 22K consolidare
Instalare panouri solare	✓ Recomandat	Payback 9.7 ani · Subvenție 30%

BANK MORTGAGE SCORE — BCR / BRD / ING / BANCA TRANSILVANIA

23

MORTGAGE REFUSED — HIGH RISK

BCR, BRD, ING, Banca Transilvania: RS II + ICRAL zone = automatic refusal

Buyers limited to cash-only. This reduces the resale pool significantly.

✓

PLAN DE ACȚIUNE + RISK DASHBOARD

RiskAIX Recommended Workflow · Composite Assessment

Calea Moșilor 65A
Sector 2, București

PLAN DE ACȚIUNE — PAS CU PAS

01 — IMEDIAT

Solicită extras CF de la ANCPI

Verifică retrocedare în registrele publice. Cost EUR 1-5.

02 — SĂP. 1

Comandă expertiză tehnică seismică

Expert tehnic RS II. Cost EUR 500–1.500. Obligatorie legal.

03 — SĂP. 2

Angajează notar pentru due diligence

Verificare CF, sarcini ascunse, grevări. Verificare ANAF.

04 — SĂP. 3

Negocierea prețului RS II

Target EUR 950–1.050/m². Discount min. 30% vs piața liberă.

05 — SĂP. 4

Asigurare titlu

Polița retrocedare min. 5 ani. Cost estimat EUR 200-300/an.

06 — SEMNARE

Clauză escrow 4 luni

Protejare împotriva revendicărilor post-semnare.

RISK SUMMARY DASHBOARD

Risc seismic${'

'.repeat(3)}${'

'.repeat(7)}3/10

Risc juridic / ICRAL${'

'.repeat(5)}${'

'.repeat(5)}5/10

Valoare locație${'

'.repeat(8)}${'

'.repeat(2)}8/10

Lichiditate piață${'

'.repeat(4)}${'

'.repeat(6)}4/10

Cerere chiriași${'

'.repeat(7)}${'

'.repeat(3)}7/10

Potențial solar${'

'.repeat(7)}${'

'.repeat(3)}7/10

DISCLAIMER: Raport generat de sistemele AI RiskAIX. Scop exclusiv informativ. Nu constituie consultanță juridică, financiară sau imobiliară. Surse: AMCCRS 2025, ANCPI E-Terra, USGS, EMSC, INFP, OpenStreetMap, inundatii.ro, PVGIS JRC, Open-Meteo, INS Romania, BNR. Verificați întotdeauna cu arhitecți autorizați, avocați și notari.

☀

SOLAR INTELLIGENCE — PVGIS JRC EUROPA

Surse: PVGIS SARAH-2 JRC Europa · RiskAIX Solar DB · Casa Verde Fotovoltaice Program

Calea Moșilor 65A
Sector 2, București

SOLAR SCORE

68

GOOD

GHI Anual	1,370 kWh/m²/yr
Zonă	București · Sector 2
Sistem instalat (5kWp)	6,850 kWh/an
Sursă	PVGIS JRC Live

PRODUCȚIE LUNARĂ (kWh, 5 kWp)

CALCULATOR ROI SOLAR (SISTEM 5 kWp)

Cost instalare sistem (5 kWp)	€4.500
Subvenție Casa Verde Fotovoltaice (30%)	-€1.350
Investiție netă	€3.150
Economii anuale energie	€325/an
Venituri prosumator (30% export)	€72/an
Payback period	9.7 ani
CO₂ economisit	1.18 tone/an
Echivalent arbori plantați	53 arbori/an

PROGRAME SUBVENȚIE DISPONIBILE — ROMÂNIA

Program	Subvenție max	Grant max	Eligibili
Casa Verde Fotovoltaice	30%	€4.000	Persoane fizice
PNRR C10 — Fond Verde	40%	€6.000	Proprietari locuințe
Prosumator ANRE 2024	Feed-in tariff	—	Toți proprietarii

Date: PVGIS SARAH-2 JRC Europa · RiskAIX Solar DB (București, RO) · Calculele se bazează pe un sistem de 5 kWp orientat optim. Rezultatele reale pot varia cu ±15%.